Tipps & Ratgeber 

Welche Auswirkungen hat die Coronakrise auf den Immobilienmarkt? 

Die Antwort auf diese Frage ist wie ein Blick in die Kristallkugel. Schon vielfach haben sich in der Vergangenheit auch namhafte Experten bei Voraussagen geirrt – wir befinden uns also im Zweifel in guter Gesellschaft. Versuchen wir trotzdem, die Sachlage im Frühjahr 2020 einmal objektiv zu beleuchten.

Die Fakten

Das Coronavirus wurde in Europa und auch in Deutschland nicht ernst genommen. China ist weit weg und bei der täglichen Reizüberflutung mit Katastrophennachrichten ist diese Bedrohung schnell wieder untergegangen. So wurde wertvolle Zeit bei der Vorbereitung auf die Pandemie verschenkt.

Das Virus ist bei Gesunden vergleichsweise harmlos, aber Aggressivität, Verbreitungsgeschwindigkeit und Komplikationen bei etwa 10 % aller bekannten Fälle machen die Pandemie unberechenbar und gefährlich.

Die Inkubationszeit von bis zu vierzehn Tagen und die Tatsache, dass auch symptomlose Infizierte das Virus verbreiten können, sorgen für eine beispiellose Dynamik bei der Ausbreitung. Das macht Angst und bedroht das gewohnte Zusammenleben und -arbeiten in Wirtschaft und Gesellschaft.

Es gibt bisher weder Medikamente, die den Krankheitsverlauf nachgewiesenermaßen positiv beeinflussen noch einen Impfstoff. Die Ausbreitung des Virus kann also bestenfalls verlangsamt werden. Die Hoffnung auf ein Verschwinden des Virus bei ansteigenden Temperaturen im Sommer ist nur vage.

Die sozialen Kontakte einzuschränken – auch mit unpopulären Maßnahmen – ist somit alternativlos, um die Ausbreitung zu verlangsamen und das Gesundheitssystem vor dem Kollaps zu bewahren. Noch kann die Behandlung von Lungenkranken auf den Intensivstationen gewährleistet werden. Unbedingtes Ziel muss es sein, dies weiter zu garantieren. 

Selbst wenn die akute Krise abflaut, werden die Einschränkungen bei persönlichen Kontakten mehr oder weniger aufrechterhalten werden müssen, solange kein Impfstoff verfügbar ist. Die Coronakrise kann also noch Monate – durchaus bis ins Jahr 2021 hinein – weite Kreise der Bevölkerung und der Wirtschaft im Knebelgriff halten.

 

Die Auswirkungen

Soziale Kontakte und Begegnungen einzuschränken, bedeutet neben den psychologischen Folgen auch eine Vollbremsung für die Wirtschaft. Aus Tempo 100 auf eine Mauer zu prallen – dass das nicht folgenlos bleibt, liegt auf der Hand.

Schon jetzt sind die Auswirkungen auf die Wirtschaft teilweise extremer als in der Finanzkrise 2008. Börsenkurse fallen in wenigen Wochen um bis zu 50 %. Großunternehmen mit Millionen Beschäftigten beantragen Kurzarbeit. Die Firmen der Tourismus- und Luftfahrtindustrie haben den Geschäftsbetrieb quasi eingestellt. Einzelhandel und Gastronomie müssen sich auf wochen- oder monatelange Zeit ohne einen Euro Umsatz einstellen – die Kosten laufen aber weiter.

Bundesregierung und EU haben milliardenschwere Hilfspakete für Selbstständige, Kleinunternehmer und Konzerne beschlossen, um Insolvenzen zu vermeiden. Nicht vergessen werden darf aber, dass jede staatliche Leistung in Deutschland mit viel Bürokratie und einem umfangreichen Formularwesen verbunden ist. Ob die zugesagten Mittel in allen Fällen rechtzeitig in den Betrieben ankommen, ist zu bezweifeln.

Die „Schwarze Null“ im Bundeshaushalt ist Geschichte. Und das ist auch richtig so! In einer Katastrophensituation wie dieser sind klare Statements der Regierenden notwendig. Mario Draghis „What ever it takes“ hat in der Finanzkrise 2012 zu einer deutlichen Beruhigung der Märkte beigetragen. Insoweit ist das zügige Handeln von Bundesregierung und EU zu Wirtschaftshilfen zu loben.

Aber die Spätfolgen dieser Notmaßnahmen dürfen nicht unterschätzt werden. Hunderte von Milliarden EUR Nothilfe hinterlassen in den Haushalten von Bund und Ländern große Löcher. Zwar ist die Ausgangssituation grundsätzlich positiv. Die Wirtschaft boomt seit zehn Jahren. Die Steuereinnahmen des Bundes haben sich seit 2010 von 226 Mrd. auf 329 Mrd. EUR* in 2019 erhöht. Noch ist also Geld da. Diese Mittel können vielleicht einen Stillstand der Wirtschaft von sechs oder acht Wochen abfedern. Sollte die Krise aber monate- oder gar jahrelang anhalten, müssen neue Finanzierungsquellen erschlossen werden. Ob da nicht vor auch Gutverdienende, Sparer und Immobilienbesitzer in die Pflicht genommen werden?

 

Die Folgen für den Immobilienmarkt

Immobilienkauf ist – zumindest bei privaten Nachfragern und zur Selbstnutzung – eine hoch emotionale Sache. Zum Kauf einer Immobilie bedarf es also eines gewissen Optimismus und Vertrauen in die eigenen Zukunftschancen. Die Stimmung ist in Deutschland aber in Folge der Coronakrise so angespannt wie selten. Keine gute Grundlage für freudige Spontankäufe „egal was es kostet“.

Ein Immobilienerwerb ist ein langfristiges Projekt. Für viele ist der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie sogar eine Entscheidung, die sie nur einmal im Leben treffen. In jedem Fall gilt, dass diese Entscheidung langfristige Folgen hat: Hohe Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, lange Bindung an die Finanzierung mit Zinsfestschreibungen von zehn Jahren und in dieser Zeit hohe Belastungen für den Schuldendienst. Solche langfristigen Verpflichtungen geht man ungern ein, wenn man in Kurzarbeit ist oder den Job in Gefahr sieht. 

Unternehmen, die mit Auftragsverlusten umgehen müssen oder sogar ums Überleben kämpfen, scheiden als Käufer am Immobilienmarkt in der nahen Zukunft aus. Bei Schwarze Immobilien und anderen namhaften Immobilienmaklern sind bereits große Deals gecancelt oder verschoben worden. 

Institutionelle, Kapitalanleger und Immobilienhändler nutzen in großem Umfang Kredite für Ihre Immobilienfinanzierung. Bei steigendem Kapitalbedarf in der Krise und unsicheren wirtschaftlichen Folgen dürfte die Kreditbeschaffung auch hier deutlich schwieriger werden. 

Die Coronakrise hat die anstehende Zinswende noch einmal verschoben. Baukredite sind für unglaubliche 0,4 % zu haben. Der milliardenschwere Kapitalbedarf für die Abmilderung der wirtschaftlichen Folgen der Coronakrise muss aber finanziert werden. Bisher war genug Geld da. Da die Notmaßnahmen aber weltweit Billionen verschlingen, kann Geld auch demnächst wieder messbar Zinsen kosten – dann nämlich, wenn es nicht mehr unbegrenzt zur Verfügung steht. 

Selbständige ohne Kundschaft, Arbeitnehmer ohne Job, Unternehmen ohne Umsatz. Der eine oder andere wird trotz staatlicher Soforthilfe in nicht lösbare Liquiditätsprobleme kommen. Wenn dann eine Immobilienfinanzierung bedient werden muss, kann es schnell eng werden. Über die letzten zwölf Jahre ist die Zahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland von über 52.000 (2008)* auf weniger als 20.000 (2019)** gesunken. Dies könnte sich bald signifikant ändern.

 

Unsere Prognose

1. Der rasante Preisanstieg der letzten zehn Jahre im Immobilienmarkt kommt zum Stillstand. Alle Immobilienzyklen der Vergangenheit sind in Deutschland mit einer Rezession zu Ende gegangen. Der Verkauf von Immobilien wird wieder anspruchsvoller, Übertreibungen in bestimmten Teilmärkten werden sich normalisieren.
2. Die Zahl der notleidenden Kredite und Zwangsversteigerungen wird signifikant steigen. Immobilien, die in der Krise verkauft werden müssen, erhöhen das Angebot und nehmen Druck aus dem Markt. Mondpreise gehören erst einmal der Vergangenheit an. 
3. Die Zinsen beginnen nach der akuten Krise wieder anzusteigen. Dabei wird die Abhängigkeit von der Bonität des Schuldners entscheidende Bedeutung für Kreditprüfung und Konditionen haben. Wer langfristig finanzieren will, sollte das also jetzt tun.

Vieles wird davon abhängen, wie hoch die Zahl der Infizierten steigt, wann ein Mittel zur Linderung der Symptome oder ein Impfstoff zur Verfügung stehen wird. Insoweit werden wir unseren Prognosen bei Bedarf auch wieder anpassen oder umwerfen.

Die Coronakrise – die größte Herausforderung für Wirtschaft und Gesellschaft seit Jahrzehnten. Wir halten Sie über die weiteren Folgen der Coronakrise für den Immobilienmarkt auf dem laufenden. Wenn Sie eine persönliche Beratung wünschen ... 

... sprechen Sie uns einfach an.

* Statista

** Wirtschaftswoche

 

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