Zeitenwende im Immobilienmarkt

Ein denkwürdiges Immobilienjahr 2022 liegt hinter uns

In einem beispiellosen Schock hat sich der 13 Jahre währende Verkäufermarkt innerhalb weniger Monate um 180 ° gedreht. So ist die überbordende Nachfrage z. B. nach Wohnimmobilien im Jahresverlauf 2022 an vielen Standorten um bis zu 70 % zurückgegangen. Gleichzeitig hat sich das Immobilienangebot am Markt mehr als verdoppelt.

Natürlich hat sich am grundsätzlichen Nachfrageüberhang nichts Fundamentales geändert. Es fehlen nach wie vor Zehntausende von Wohnungen, die Ukraine-Flüchtlinge verschärfen das Problem außerdem. Von den versprochenen 400.000 Wohnungen werden 2022 wohl kaum mehr als 250.000 tatsächlich neu gebaut worden sein. Und die Zahl der fertiggestellten Wohnungen soll 2023 noch einmal sinken.

Gestiegene Materialkosten, steigende Zinsen
und Rückgang staatlicher Förderung sind ein ungesunder Cocktail, wenn man den Wohnungsbau ankurbeln will.

Was nützt aber die nach wie vor hohe Nachfrage, wenn sie für viele nicht mehr finanzierbar ist? Angesichts von Bauzinsen von über 4 % haben viele Interessenten die Suche nach der Wunschimmobilie aufgegeben oder zumindest auf unbestimmte Zeit verschoben. Anstatt eine Immobilie zu kaufen, suchen viele derzeit auch eher eine Immobilie zur Miete, bis sich die Gesamtlage wieder beruhigt hat.

Hinzu kommt, dass die Banken so finanzierungsscheu wie selten sind. Die Anforderungen an Unterlagen und Bonität sind kundenseits häufig unerfüllbar. Angesichts der explodierenden Inflationsrate sind die Haushaltspauschalen teilweise rigide angepasst worden. So ist zu beobachten, dass Käufer mit hohem Fremdkapitalbedarf aktuell kaum noch in Erscheinung treten.

Diese klassische Veränderung von Angebot und Nachfrage setzt auch die Verkaufspreise unter Druck. Unsere jüngsten Erfahrungen mit Preisrückgängen von über 10 % decken sich mit der Einschätzung vieler Experten.

Bei Anlageimmobilien ist die Tendenz noch deutlicher spürbar. Angesichts auf fast 6 % gestiegener Annuitäten bei der Refinanzierung sind Mietrenditen von 4 oder 5 % nicht mehr attraktiv. Die Rohertragsfaktoren, die aktuell bezahlt werden, liegen teilweise um drei bis vier Punkte unter den Werten vom Jahresanfang 2022. Es gibt also wieder Mehrfamilienhäuser zur 15 oder 16fachen Jahresmiete!

Über alle Marktsegmente gilt, dass die notwendigen Verkaufszeiten sich von wenigen Wochen auf wieder bis zu sechs Monate erhöht haben. Wo vor einem Jahr zehn Käufer warteten, ist jetzt häufig nur noch einer da, der die Immobilie will und finanzieren kann.

Das trifft auch die Immobilienbranche hart. Viele Neubauprojekte wurden bereits gestoppt, andere hängen mit Verkaufsquoten von unter 30 % mitten zwischen „Gut und Böse“. Einige namhafte Anbieter mussten bereits Insolvenz anmelden, expansive Startups unter den Maklerunternehmen haben jüngst einige hundert Mitarbeiter entlassen – die Krise ist überall spürbar.

Wie wird sich der Markt entwickeln?

Fachleute sehen zwar weiterhin einen hohen Bedarf an Wohnimmobilien, aber die Nachfrage wird wahrscheinlich auch 2023 gedrückt bleiben. Dafür gibt es einige Indizien:

jede Rezession hat in der Vergangenheit Spuren im Immobilienmarkt hinterlassen
nach 13 Jahren Immobilienboom ist eine Abkühlungsphase von einigen Jahren nicht unwahrscheinlich
die Zinswende ist nicht mehr zu leugnen, historisch gibt es noch weiteres Zinsanstiegspotential
Baufinanzierungen gestalten sich extrem schwierig. Die Banken haben ihre Beleihungswerte reduziert, die Anforderungen an Unterlagen und Bonität sind teilweise unerfüllbar. So ist zu beobachten, dass Interessenten mit wenig Eigenkapital kaum noch in Erscheinung treten. Es gilt „Cash ist King“ – Gut kauft, wer hohes Eigenkapital mitbringt
die Energiepreise und die Inflationsrate werden weiter auf hohem Niveau bleiben, das schränkt den Handlungsspielraum beim Immobilienkauf weiter ein
die Unsicherheiten über zukünftig sinnvolle und bezahlbare Energieträger hält an. Von der Politik kommt wenig Unterstützung. So will die Bundesbauministerin die Förderung klimafreundlicher Häuser ab März sogar zurückfahren.

Insoweit stellt sich die Frage, ob ein Immobilienkauf oder -verkauf jetzt oder erst in einigen Jahren am Ende der Schwächephase sinnvoller ist. Das hängt nicht zuletzt von persönlichen Überlegungen ab. Immerhin liegen die erzielbaren Verkaufspreise aktuell immer noch auf dem Niveau des Jahres 2020.